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要“房?jī)r(jià)環(huán)比不漲”更要“長(zhǎng)效機(jī)制”
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行業(yè)資訊
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發(fā)布時(shí)間：
2017-01-10
進(jìn)入2017年，多個(gè)熱點(diǎn)城市都給自己立下了軍令狀：今年房?jī)r(jià)環(huán)比不漲。目標(biāo)很明確，也很激動(dòng)人心，但怎么實(shí)現(xiàn)，卻讓人感到有些迷惑。
從目標(biāo)本身看，應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)短期化目標(biāo)，是著眼于短周期的數(shù)字，而不是著眼于中央所說(shuō)的“建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制”。
短期內(nèi)抑制泡沫過(guò)快形成，抑制房?jī)r(jià)暴漲預(yù)期，應(yīng)該說(shuō)是必要的，但如果地方政府過(guò)于關(guān)注短期數(shù)字，將大部分精力和行政資源都投入到改變數(shù)字指標(biāo)上，就很容易導(dǎo)致政府行為短期化、運(yùn)動(dòng)化，從而破壞市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和規(guī)律，導(dǎo)致波動(dòng)加劇。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落和資產(chǎn)泡沫的形成，病因是多方面的，也是長(zhǎng)期形成的，試圖在短時(shí)間內(nèi)下猛藥指望藥到病除，是不現(xiàn)實(shí)的。這就好像治理霧霾一樣，不可能立軍令狀說(shuō)“今年消滅霧霾，全年空氣質(zhì)量全部為優(yōu)良”。如果非要按照這個(gè)目標(biāo)去做，那就只能關(guān)閉所有工廠，禁止所有車輛上路，禁止居民做飯，結(jié)果霧霾可能沒(méi)有了，但經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活就無(wú)從談起了。
同樣，如果立下“今年房?jī)r(jià)環(huán)比不能漲”的目標(biāo)，也不是不能做到，例如直接對(duì)新建樓盤限價(jià)，規(guī)定售價(jià)超過(guò)去年底價(jià)格的一律不予網(wǎng)簽，或者是高端住宅一律不予備案，只允許遠(yuǎn)郊區(qū)低價(jià)房和保障房、自住型商品房交易，這樣，在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上實(shí)現(xiàn)“房?jī)r(jià)環(huán)比不漲”并沒(méi)有什么難度。但這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么實(shí)質(zhì)性意義嗎？
在土地市場(chǎng)上，通過(guò)“競(jìng)地價(jià)限房?jī)r(jià)”和“競(jìng)自持”“競(jìng)保障房”也的確能抑制地王的產(chǎn)生，也能通過(guò)復(fù)雜的算法讓人們對(duì)土地的真實(shí)地價(jià)算不清楚，從而減輕了“地王催漲房?jī)r(jià)”的預(yù)期，但并不會(huì)從實(shí)質(zhì)上改變供求關(guān)系。歸根結(jié)底，房?jī)r(jià)和地價(jià)還是市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。當(dāng)土地實(shí)質(zhì)供應(yīng)減少的時(shí)候，即便沒(méi)有數(shù)字意義上的“地王”產(chǎn)生，供求的緊張仍然會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。只不過(guò)，這種房?jī)r(jià)上漲可能沒(méi)那么直接。當(dāng)幾十個(gè)購(gòu)買者競(jìng)爭(zhēng)一套房子的時(shí)候，如果名義售價(jià)被固定了，買房者就會(huì)通過(guò)其他的方式競(jìng)爭(zhēng)，直到最終有人勝出得到這套房子。在前幾年，北京對(duì)新建樓盤限價(jià)的時(shí)候，就出現(xiàn)過(guò)各種捆綁精裝修、捆綁車位的手段間接加價(jià)，很難說(shuō)今年如果對(duì)新盤限價(jià)的話，會(huì)產(chǎn)生多少花樣的加價(jià)手段。
此外，行政手段對(duì)新建商品房可以限價(jià)，但很難管住二手房漲價(jià)。尤其是在一線城市，二手房交易量遠(yuǎn)超過(guò)新房，其對(duì)房?jī)r(jià)的漲跌更具決定性作用。
通過(guò)行政化的手段，對(duì)需求端和供應(yīng)端進(jìn)行限制，執(zhí)著于短期的房?jī)r(jià)數(shù)字，不如沉下心來(lái)研究和建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，一心一意把房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系理順，沒(méi)準(zhǔn)到最后會(huì)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)已經(jīng)自然穩(wěn)定了。
所謂長(zhǎng)效機(jī)制，主要在于理順市場(chǎng)供求。在城市規(guī)劃上，加大軌道交通和公共交通建設(shè)，加快城市群建設(shè)，加快城郊產(chǎn)城一體化、小城鎮(zhèn)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)就業(yè)、商業(yè)、醫(yī)療、教育的均等化；建立成熟的住房租賃市場(chǎng)；加大保障房供應(yīng)，通過(guò)制度創(chuàng)新，發(fā)動(dòng)社會(huì)力量來(lái)提供保障房和租賃用房；土地方面，通過(guò)各種手段加大普通商品房用地的有效供應(yīng)，推進(jìn)城區(qū)低效用地再開(kāi)發(fā)，通過(guò)制度創(chuàng)新鼓勵(lì)原國(guó)有土地使用權(quán)人自主或聯(lián)合改造開(kāi)發(fā)城區(qū)低效用地。
這些手段，見(jiàn)效可能沒(méi)那么快，也不見(jiàn)得會(huì)立即實(shí)現(xiàn)“房?jī)r(jià)環(huán)比不漲”，但卻是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的必由之路。就看決策者有沒(méi)有決心去做這些有難度、見(jiàn)效不那么快卻對(duì)整個(gè)行業(yè)有利的事情，而不是過(guò)于執(zhí)著于運(yùn)動(dòng)式的、追求短期效果的事情。
2017年01月07日來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
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